최근에 전세사기를 비롯하여 역전세와 깡통전세에 관한 이슈가 많이 보도되고 있습니다. 부동산 시장에서 발생하고 있는 행위로 인해 많은 피해자들이 발생하고 있는데, 역전세 깡통전세 뜻과 상관관계를 알아봄으로써 대책을 마련하고 예방할 수 있는 방법들을 알아보도록 하겠습니다.
역전세란 무엇일까?
역전세의 뜻은 전통적인 전세와는 반대로 임차인이 임대인에게 일정한 금액을 지불하고 임대인이 일정기간 동안 해당 임대주택을 사용할 수 있는 권리를 부여하는 형태의 임대입니다. 이러한 방식은 일정 금액의 보증금을 지불하고 일정 기간동안 월세를 지불하지 않아도 되는 혜택을 제공하기도 합니다.
역전세의 비리(문제가 되는 이슈)
역전세의 시스템에서는 보증금을 지불하고 일정 기간 동안 월세를 지불하지 않아도 되는 혜택이 있습니다. 그러나 최근에는 이를 악용하는 사례들이 보도되고 있습니다. 일부 임차인들이 전세 계약 후 보증금을 받고 수입을 얻은 뒤 월세 지불 의무를 무시하는 경우가 있습니다. 이러한 역전세 비리로 인해 임대인들은 월세를 받지 못하거나 소송 등을 진행 해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
깡통전세란 무엇일까?
깡통전세는 전세금을 내고 전세계약을 체결한 후에도 실제로는 해당 임대주택이나 상가 등을 사용할 수 없는 상황을 말합니다. 예를 들어, 전세금을 받은 후에 임대인이 해당 부동산을 다른 용도로 사용하거나 매각하는 경우에 깡통 전세가 발생합니다. 임차인은 전세금을 돌려받지 못하고, 주택이나 상가에 대한 사용권도 상실하게 됩니다.
즉, 역전세 깡통전세 뜻은 명확하게 정의 되어 있는 개념은 아니지만, 아파트 또는 주택의 선순위 대출금과 전세 보증금을 더한 금액의 합이 집값과 비슷하거나 집값을 넘어서서 계약 만기 때 세입자가 전세 보증금을 제대로 반환 받지 못할 확률이 높은 전세이며, 역전세는 전세가가 매매가를 넘어버린 것을 의미하기도 합니다.
처음에 전세 계약시에는 아무런 문제가 없더라도, 입주 이후 부동산 시장의 변화로 급격하게 전세가가 상승되거나 매매가가 하락될 경우 깡통전세로 바뀌기도 합니다.
역전세 깡통전세의 관계성
앞서 언급 되었던 것 처럼 부동산 시장의 변화로 전세가율이 올라갈 경우 갭투자를 할 수 있는 여건이 만들어지게 됩니다. 이후에 전세가가 상승하거나 매매가가 하락하면 깡통전세가 되고 전세가가 매매가를 넘어서게 되면 역 전세가 되는 것인데, 요즘에는 갭을 이용하는 것 뿐 아니라 갭이 없는 무갭투자, 역전세를 이용해서 전세입자를 끼고 오히려 돈으 ㄹ받고 매매를 하는 플러스피 투자를 하는 경우도 있습니다.
전세가율 이란 무엇일까?
전세가율은 매매가에 대비하여 전세가의 비율을 뜻하는 것입니다.
전세가가 매매가의 어느 정도 되는지 수치로 나타낸 지표로, 부동산 투자자들에게는 투자의 여부를 결정하는 기준이 되고, 세입자들에게는 전세로 들어가도 괜찮은지 판단하는 기준이 되는 것이 바로 전세가율 입니다.
전세가율이 높다는 것은 매매가와 전세가의 폭이 좁다는 것을 의미하는 것이며, 전세가율이 낮다고 표현되는 것은 매매가와 전세가의 차이가 크다는 것을 의미하기 때문에 전세가율이 높아서 매매가와 전세가의 폭이 좁은 이점을 이용하여 갭투자가 생겨 난 것입니다.
갭투자란 무엇일까?
일반적으로 전세가와 매매가의 차이 폭이 좁은 매물을 매매한 뒤 전세 세입자를 구하여 매매가가 오르면 매도하여 시세 차익을 얻거나 전세가율이 높은 아파트를 투자금이 거의 없거나 심지어 차액을 받고 매매를 한 뒤 일정 시간이 지나 매매가가 올라가면 매도하여 시세 차익을 얻는 투자 방법 중 하나입니다.
이렇게 전세가와 매매가의 차이 폭이 좁은 것을 이용한 투자가 유행한 적이 있었지만, 현재는 취득세 등 여러가지 정부의 정책으로 인하여 현재는 많이 줄어들었지만, 대부분 많은 사람들이 아직 투자의 방법으로 사용하기도 합니다.
뿐만아니라, 매매가가 상승하는 시기에는 대출 이나 전세 보증금으로 레버리지를 일으켜 적은 투자금으로 큰 수익을 얻기도 하지만, 전세가가 하락하게 되면 임대차 계약이 완료 되어도 보증금을 돌려줄 수 없게 되면서 깡통 전세가 될 위험성이 높습니다.
역전세 깡통전세 예방 방법
임차인 일 때
전세를 구해야하는 세입자의 경우 역전세 깡통전세를 예방할 수 있는 방법을 미리 마련하는 것이 보다 중요합니다.
전세를 구할 때 등기부등본을 조회하여 대출이 얼마 있는지 확인하는 것이 가장 기본적인 방법입니다.
뿐만아니라, 추가적으로 매매와 전세 시세를 알아보고 전세가율이 80~90% 이상이 되는 경우에는 전세계약을 신중하게 검토 해 보고 결정하는 것이 중요합니다.
임대인 일 때
집 매매값이 상승하는 시기에 갭투자는 여러가지 투자 방법 중 좋은 방법이 될 수 있습니다.
하지만, 집 매매갑싱 하락하기 시작하면 역전세 깡통전세가 되어 큰 손해를 볼 수도 있고, 결과적으로 세입자에게 큰 피해를 입히게 될 수 있기 때문에 신중해야 합니다.
<ENG>
Recently, there have been many reports on issues related to lease scams, as well as 역전세 깡통전세. These behaviors occurring in the real estate market have caused significant harm to many victims. By understanding the meanings and relationships between 역전세 깡통전세 and lease scams, we can develop strategies and preventive measures.
What is “역전세”?
역전세, in contrast to traditional jeonse, is a form of lease where the tenant pays a certain amount to the landlord and is granted the right to use the leased property for a specified period. This arrangement often provides the benefit of not having to pay monthly rent during the agreed-upon period by paying a fixed amount of deposit.
Issues with 역전세:
In the 역전세 system, there is a benefit of not having to pay monthly rent during the agreed-upon period by paying a deposit. However, recently there have been cases where this system has been abused. Some tenants receive the deposit after signing the lease contract and then disregard their obligation to pay monthly rent. This misuse of 역전세 can lead to situations where landlords do not receive the monthly rent or have to engage in legal actions.
What is “깡통전세”?
깡통전세 refers to a situation where, even after paying the lump-sum deposit and signing the lease contract, the tenant cannot actually use the leased property or commercial space. For example, if the landlord uses or sells the property for a different purpose after receiving the lump-sum deposit, it results in a 깡통전세. In such cases, the tenant loses both the deposit and the right to use the property.
In summary, while there is no precise definition for 역전세 깡통전세, they can be understood as follows: 역전세 refers to a lease where the combined amount of the priority loan and deposit is similar to or exceeds the property value, making it highly likely that the tenant will not receive the deposit back in full at the end of the lease term. 역전세 can also refer to a situation where the jeonse price surpasses the market value. Initially, there may not be any issues when signing the lease contract, but if the jeonse price increases rapidly or the market value declines significantly after moving in, it can turn into a 깡통전세.
The Relationship Between 역전세 깡통전세
As mentioned earlier, when the jeonse price increases in response to changes in the real estate market, it creates conditions for gap investments. If the jeonse price rises or the market price declines thereafter, it becomes a 깡통전세. On the other hand, if the jeonse price surpasses the market price, it becomes a 역전세. Nowadays, in addition to utilizing the gap, there are also cases of non-gap investments and plus-fee investments, where tenants receive money and engage in buying and selling using 역전세 strategies.
What is lease Price Ratio?
Jeonse price ratio refers to the ratio of the jeonse price compared to the market price. It is a measure that indicates how much the jeonse price is compared to the market price. For real estate investors, it serves as a criterion for determining whether to invest, and for tenants, it helps evaluate whether it is suitable to enter into a jeonse contract.
A high jeonse price ratio means that the difference between the market price and the jeonse price is narrow. On the other hand, a low jeonse price ratio indicates a large difference between the market price and the jeonse price. The advantage of a high jeonse price ratio and a narrow difference between the market price and the jeonse price is that it creates opportunities for gap investments.
What is Gap Investment?
Gap investment refers to a method where properties with a narrow difference between the jeonse price and the market price are purchased and then leased to jeonse tenants. When the market price rises, the property is sold to gain a profit from the difference in prices, or when investing in an apartment with a high jeonse price ratio, it is purchased with little or even negative investment and sold at a higher price after a certain period to earn a profit from the difference in prices.
While this type of investment that capitalizes on the narrow difference between the jeonse price and the market price was popular in the past, it has decreased significantly due to various government policies, such as acquisition taxes. However, many people still consider it as an investment method.
In addition, during periods of rising market prices, leveraging through loans or using jeonse deposits can lead to significant profits with minimal investment. However, there is also a higher risk of turning into a 깡통전세 when the jeonse price declines and the landlord is unable to return the deposit even after the lease contract ends.
Prevention Measures for 역전세 깡통전세
For Tenants:
When seeking a jeonse contract, it is important for tenants to prepare preventive measures against 역전세 깡통전세. One of the fundamental methods is to check the real estate registration record to determine if there are any outstanding loans. Additionally, it is advisable to research the market prices for both buying and renting properties, and carefully consider the jeonse contract when the jeonse price ratio exceeds 80-90%.
For Landlords:
During periods of rising property prices, gap investment can be a favorable strategy among various investment methods. However, as property prices start to decline, there is a risk of the jeonse contract turning into a 깡통전세, resulting in significant losses and potentially causing harm to the tenants. Therefore, landlords should exercise caution and make informed decisions.